전세 계약 피해 대응 방법 및 주의 사항

전세 계약을 체결하기 전, 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 첫 번째로, 건물이 무허가 또는 불법 건축물인지 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 건물은 주택임대차보호법의 보호를 받지 않아 보증금이 보호되지 않을 수 있습니다. 이를 확인하려면 현장 방문과 건축물대장을 열람하여 무허가나 불법 건축물이 아닌지 반드시 점검해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

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전세 계약 체결 시 주의사항

1) 적정 시세 파악

전세 계약을 체결하기 전, 적정 시세를 확인하는 것이 필요합니다. 시세가 지나치게 낮거나 전세가율이 지나치게 높은 경우, 후에 경매나 매매가 이루어질 때 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 여러 부동산 정보를 활용하여 시세를 파악하고, 매매가와 전세가의 비율을 적정하게 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해 다양한 부동산 사이트와 포털을 활용해 실제 시세를 조사하는 것이 좋습니다.

 

 

2) 선순위 권리관계 확인

전세 계약 시, 자신보다 우선권을 가진 채권자나 보증금이 있는지 확인하는 것이 필요합니다. 선순위 채권자가 있을 경우, 보증금을 전액 반환받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 가등기나 가압류 등의 권리관계를 점검해야 합니다. 다가구주택의 경우 전입세대 내역과 확정일자 부여 여부도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

 

3) 임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인의 세금 체납 여부도 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 사항입니다. 만약 임대인이 세금 체납이 있다면, 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있기 때문입니다. 국세와 지방세에 대한 체납 내역을 확인하려면 임대인의 동의가 필요하지만, 2023년 4월부터는 국세에 대해서는 임대인의 동의 없이 확인할 수 있습니다. 세무서나 주민센터에서 관련 정보를 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

4) 임대인 및 대리인 신분 확인

계약 체결 시, 임대인이 실제 집주인인지 또는 임대인을 대리하는 사람인지를 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 대리인을 통해 계약을 체결할 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고, 보증금을 송금할 때에도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인해야 합니다. 이를 통해 전세사기를 예방할 수 있습니다.

 

 

5) 공인중개사 정상 영업 여부 확인

계약을 체결하는 공인중개사가 정상적으로 영업 중인지를 확인해야 합니다. 만약 미등록 중개업소나 영업 정지 중인 중개업소에서 계약을 진행하면, 사고 발생 시 보상을 받을 수 없기 때문에 주의가 필요합니다. 국가공간정보포털을 통해 중개업소의 등록 여부와 정상 영업 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

6) 주택임대차 표준계약서 사용

주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 바람직합니다. 이를 사용하면 임대인의 세금 미납 여부나 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어, 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한 계약서에 선순위 담보권 설정 금지 특약을 명시하는 것이 보증금 보호에 유리합니다.

 

 

 

 

전세사기 피해 발생 시 대응 방법

전세사기를 당한 경우, 전세피해 지원센터에 문의하여 신고를 접수하고 법률 상담을 받을 수 있습니다. 피해 발생 시 즉시 도움을 받을 수 있는 기관을 알아두는 것이 중요합니다. 전세피해 지원센터는 1533-8119로 전화하여 상담을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

전세계약 체결 후 유의사항

전세계약을 체결한 후에는 반드시 주택임대차 신고를 해야 합니다. 계약 체결 후 30일 이내에 신고하는 것이 의무사항으로, 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금 보호에 유리해집니다. 이를 통해 보증금에 대한 권리가 강화되므로, 신고를 반드시 진행해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세계약 잔금 지급 시 주의사항

잔금을 지급하기 전, 계약 체결 이후 권리관계 변동이 없었는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 체크하는 것이 중요합니다. 또한, 이사할 집이 비어 있는지 또는 기존 세입자가 전출 준비가 되었는지 확인한 후 잔금을 지급하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

전세계약 후 이사 시 유의사항

이사 후에는 반드시 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 주민등록법에 따라 14일 이내에 해야 하며, 신고 후 익일에 대항력이 발생합니다. 전입신고를 하지 않으면 대항력 없이 보증금을 반환받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 전세보증금 반환보증 가입을 고려하는 것도 좋은 방법입니다. 보증금을 반환받지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해 주기 때문에 안전합니다.

 

 

 

 

전세사기 유형과 예방

전세사기에는 여러 유형이 존재합니다. 대표적인 사례로는 임대권한이 없는 사람과 계약을 체결하는 경우, 이중 전세계약, 깡통주택 임대, 선순위 보증금 허위 고지 등이 있습니다. 이러한 사기를 예방하기 위해 계약 체결 전에 임대인의 권한을 확인하고, 계약서에 명시된 조건을 철저히 지켜야 합니다. 특약조건이 제대로 이행되지 않거나, 계약 당일에 담보권 설정 등이 발생하는 경우에도 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세 계약을 체결할 때는 여러 가지 사항을 꼼꼼하게 확인해야 안전하고 문제 없는 계약을 체결할 수 있습니다. 계약 전에 건물의 상태, 시세, 권리 관계를 점검하고, 계약 시에는 신분 확인, 중개업소의 정상 영업 여부, 표준계약서 사용 등을 통해 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 전세사기를 예방하기 위해 계약서에 명시된 조건을 반드시 확인하고, 이사 후에는 전입신고와 보증금 반환보증 가입을 통해 보증금을 보호해야 합니다.